Купить недвижимость в Италии: 5 вещей, которые нужно знать, чтобы не сделать дорогих ошибок


Бывает так, что люди, купившие дом в Италии, через год стремятся его продать даже за меньшую цену. Почему это происходит? Все дело в нехватке информации перед покупкой. Четкое понимание всего нескольких вопросов поможет избежать разочарования и обманутых ожиданий. Проблема в том, что часто, приехав в солнечный день на берег озера и ахнув от открывшегося вида, потенциальный покупатель влюбляется в очередную красивую виллу. Он пока не подозревает о том, что зимой у воды до обеда солнца не будет из-за тумана, а подвальные помещения, скорее всего, придется дополнительно оборудовать осушителями от плесени. Сделав прекрасный ремонт и обжившись на новом месте, через год он понимает, что хочет туда, где сухо и солнечно. Это немного портит ему жизнь. Как избежать подобных ситуаций? Выбрать то, что будет нравиться не только в первые месяцы после покупки, но и в последующие годы, а может быть станет вашим новым родовым гнездом? Эта задача решается с помощью персонального консультанта, который учтет более широкий круг вопросов, связанный с вашим новым местом проживания, налоговым статусом и структурой бизнеса, чтобы предложить наиболее оптимальный вариант.

5 этапов покупки недвижимости в Италии

Процесс покупки начинается еще до того, как вы начинаете непосредственно искать виллы и просматривать разные варианты. Тут важно все: сколько вы планируете проводить времени в Италии – только на каникулы или жить постоянно, хотите общаться с соседями или отдыхать в уединении вдалеке от любопытных взглядов, будут ли ваши дети ходить в европейскую или американскую школу или нет.

1. Определение целей

Это самое главное. Нужно ответить себе на вопрос: «Для чего нужна недвижимость в Италии?» Для проведения семейных каникул или для будущего постоянного места жительства? Вы рассматриваете ее как инвестиции в вашем портфеле активов или, может быть, ищете идеальное место жительства для вашей семьи? Без четких целей будет сложно понять подходит вам конкретный вариант или нет.

2. Выбор типа объекта и способа покупки

Самый очевидный вариант – это поиск уже готовых объектов, которые вам подходят. Однако часто бывает так, что место и архитектура в целом вас устраивает, но внутренний интерьер вы хотели бы переделать. Для этого есть местные архитектурные бюро и строительные компании, с которыми мы сотрудничаем. Существуют также опции покупки на стадии строительства – вы смотрите земельный участок, архитектурный проект, и если вас все устраивает, оплачиваете только часть стоимости: остаток по завершению строительства. В этом случае у вас гораздо больше возможностей для выбора индивидуального интерьера и даже для некоторых изменений архитектурного проекта.

Еще один вариант – это покупка здания под реконструкцию. Главное в этом случае это расположение объекта и максимальное количество квадратных метров на единицу земельного участка. Можно реконструировать старые виллы, превращать бывшие здания сельхоз построек в эффектные open space помещения для жизни, индустриальные ангары переделывать в помещения типа loft. Строительство на пустом земельном участке – еще один способ получить жилое помещение полностью на ваш вкус. В этом случае выкупается только земельный участок. Работы по возведению виллы с нуля в интенсивном режиме могут занимать от года и дольше. Отдельное внимание стоит уделить покупке с аукциона – эта возможность сэкономить бюджет для тех, кто не торопится с покупкой и готов потратить время на посещение аукционов.

3. Оценка будущих расходов, налогового бремени.

Для того чтобы избежать сюрпризов, необходимо заранее оценить будущие расходы, связанные с объектом недвижимости. Их 3 вида:

  • Налоги
  • Планируемые расходы на обслуживание
  • Незапланированные расходы

С налогами более менее все понятно, основные, с которыми вам придется столкнуться, всего 3: IMU, TASI и TARI. Не будем пока вдаваться в подробности их расчета. Главное, что нужно запомнить – на момент рассмотрения покупки объекта нужно обратиться за предварительным расчетом этих налогов. Планируемые расходы на обслуживание недвижимости, или расходы на содержание – это счета за газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора, услуги садовника и тп. Что здесь нужно принять во внимание? Во-первых, как правило, самой большой статьей расходов у вас будет отопление – в 90% случаев это расходы на газ. При покупке объекта недвижимости нужно поинтересоваться к какому классу энергосбережения он относится: G – самый низкий, А – самый высокий. Признаки дома или квартиры класса А:

  • однокамерные или двухкамерные стеклопакеты
  • специально утепленные стены
  • котел конденсационного типа
  • солнечные водяные батареи
  • в некоторых случаях — тепловая геотермическая установка

Как вы уже догадались, расходы на отопление дома класса А будут существенно ниже чем класса G. У владельца можно также попросить копии счетов на отопление за прошлый год. Кроме того в расходы на содержание недвижимости входит содержание прилегающей территории, если она общая – то такие расходы называют spese condominiali (кондоминиальные расходы). Будьте внимательны – в некоторых случаях, когда вилла или квартира находится на территории большого парка, они могут составлять десятки тысяч евро в год. А вот если у вас прорвало трубу или размыло дорогу – это незапланированные расходы и к ним тоже надо быть готовым. Как их снизить? Во-первых, если вы покупаете квартиру – они уже минимальны, вся инфраструктура дома общая и если что-то случится, то каждый владелец заплатит только часть ущерба. Если же вы хотите отдельностоящую виллу – то обратите внимание, где заканчивается дорога общего пользования и где начинается так называемая strada privata (частная дорога или улица). Если что-то случится, то ремонтировать личную дорогу придется на личные деньги. Обязательно посмотрите, где находится газовый и водяной счетчики: участок трубы от счетчика к дому – это ваша забота в случае утечек. Во-вторых, при покупке большого объекта с обширной территорией подумайте о страховке. Постарайтесь застраховать все и сразу – не пожалеете. В контракте должно быть четко указано, что в случае поломки водопровода, вам возместят все работы, а не только ущерб внутри самого дома.

Слишком много информации? Оставьте заявку, мы вам позвоним и все расскажем.

4. Выбор формы владения

Да, как правило, вопроса о форме владения не возникает, купил дом, записал на себя. Все просто. В общем, так оно и есть, но вопросы могут возникнуть при более детальном рассмотрении дела. Например, вы написали завещание и хотите оставить ваш дом детям. Но мы знаем, что в случае наследования на настоящий момент им придется заплатить 4% от стоимости объекта. А непрямым родственникам 6% и более в зависимости от родства. Или вот скажем, вы не хотели бы, чтобы в документах на владение указывалось ваше имя. Что делать? Зарегистрировать покупку на компанию. Плюсы:

  • Нет налога на наследование
  • При перепродаже через менее чем 5 лет на плюсовую разницу не насчитывается налог на прибыль
  • Компания в иностранной юрисдикции может не раскрывать бенефициаров

Мы поможем выбрать удобный для вас способ владения и займемся всеми юридическими вопросами.

5. Сопровождение самой сделки

В сопровождении сделки очень важно чтобы рядом с вами был профессионал, свободно владеющий итальянским языком для того чтобы помочь вам принять правильное решение. Это касается предварительной проверки документов собственности, правильного составления договора оферты, помощи в тактике переговоров и сбивания цены. Непосредственно на самом нотариальном акте должен присутствовать аккредитованный переводчик, которому вы доверяете и не сомневаетесь в том, что он не упустит что-то важное и точно все переведет. В конце концов, все документы, которые вы подписываете должны быть составлены на двух языках, одним из которых вы хорошо владеете. В противном случае, документ может быть признан судом недействительным.

6. Управление недвижимостью, постпродажное сопровождение

Ну вот, все расчеты сделаны, решения взвешены и приняты: вы обладаете недвижимостью в Италии. Проделана большая работа, и если вы удовлетворены – проделана не зря. Что дальше? А дальше вам будет необходимо организовывать свою жизнь на новом месте и столкнуться с маленькими каждодневными трудностями, которые первое время могут показаться совсем не маленькими. Как подключить газ и электроэнергию, куда обратиться, если вы не знаете языка? Как сравнить компании поставщики и выбрать лучший тариф? Вам нужно сделать косметический ремонт ванной, чтобы быстро, качественно и недорого (одно из трех придется исключить). Где искать таких специалистов, чтобы не ждать месяцами и не платить по цене для «богатых русских, они денег не считают»? Очень много каждодневных вопросов, все не перечислить – их все мы возьмем на себя, а вы сэкономите время и нервы.

Как насчет стоимости услуг?

Что касается консультаций по покупке, поиска объекта, просмотров, сопровождения сделки – размер стандартной комиссии – 3%. Может варьироваться в зависимости от объекта, обсуждаем в процессе переговоров. Если в сделке участвуют другие агентства, то размер комиссии для вас не меняется. Комиссия выплачивается только в случае покупки, если такое решение не принимается, все консультации являются бесплатными.

Читайте также – пассивный доход и внж.

Свяжитесь с нами
Обсудим?

Закажите бесплатную консультацию